Vendre sa maison rapidement, avec ou sans agence

Une maison se vend vite quand trois choses sont réunies : un prix juste dès le premier jour, une maison qui donne envie à la visite, et des papiers prêts quand l’acheteur dit oui. Il faut surtout s’y prendre dans le bon ordre : on range et on répare d’abord, on estime ensuite, on photographie en dernier. Voici comment nous nous y prendrions, avec ou sans agence.

Ranger et désencombrer avant tout

Un acheteur visite pour s’imaginer chez lui. Plus il y a d’objets, plus les pièces paraissent petites et plus il a de mal à se projeter.

• Videz au moins un tiers des placards : un placard plein laisse croire qu’il n’y a pas assez de rangements. Triez au passage ce que vous n’emporterez pas.
• Dégagez les plans de travail, le dessus des meubles et le sol. Ne laissez que quelques objets par pièce.
• Rangez les photos de famille et les souvenirs trop personnels.
• Faites un vrai grand ménage : vitres, joints de salle de bains, plinthes, portes de placards.

L’odeur compte autant que la vue. Une maison qui sent le renfermé, le tabac ou le chien fait fuir, et un parfum d’intérieur ne trompe personne. Aérez longuement chaque jour et cherchez la source : nos astuces contre les mauvaises odeurs dans la maison vous aideront à la trouver.

Réparer le petit, laisser le gros

Les petites pannes font peur parce qu’elles laissent imaginer des grandes. Un robinet qui goutte, une poignée qui tourne dans le vide, une ampoule grillée, un trou de cheville au mur : l’acheteur se demande ce qu’il ne voit pas.

• Remplacez les ampoules et resserrez poignées, charnières et robinets.
• Rebouchez les trous et les fissures fines avant de repeindre : voici comment reboucher un trou dans le mur proprement.
• Repeignez en blanc ou en teinte claire une pièce très marquée, jamais toute la maison.
• Traitez les traces d’humidité et leur cause : une tache noire dans un angle inquiète plus qu’un papier peint démodé. Nos gestes contre l’humidité dans la maison règlent la plupart des cas de condensation.
• Tondez, taillez, balayez l’entrée : c’est la première chose que voit le visiteur.

Pour les gros travaux (toiture, cuisine, salle de bains), mieux vaut en général s’abstenir. Faites plutôt établir un ou deux devis que vous montrerez aux visiteurs : ils sauront à quoi s’attendre.

Estimer le juste prix

Une maison trop chère reste en ligne, les semaines passent, et les acheteurs finissent par se demander ce qui cloche.

Ne vous fiez pas aux annonces : elles disent ce que les vendeurs espèrent. Regardez plutôt les ventes réellement signées près de chez vous. Le service public « Demande de valeurs foncières » affiche gratuitement les transactions des cinq dernières années, tirées des actes notariés et du cadastre, sauf dans le Haut-Rhin, le Bas-Rhin, la Moselle et à Mayotte (Source). Cherchez des maisons comparables à la vôtre par la surface, le terrain, l’état et la rue.

Complétez par deux ou trois avis de professionnels : agents immobiliers ou notaire. Si leurs chiffres et les ventes de votre quartier se rejoignent, vous tenez votre prix.

Soigner l’annonce et les photos

Les photos se prennent en plein jour, lumières allumées, rideaux ouverts, après le rangement. Photographiez chaque pièce depuis un angle, à hauteur de poitrine, et n’oubliez ni le jardin ni la façade.

Le texte reste simple et honnête : surface, nombre de chambres, terrain, chauffage, ce qui a été refait et quand, les écoles et commerces proches. Un défaut que l’acheteur découvre à la visite le fait douter de tout le reste.

Une obligation à ne pas oublier : l’annonce doit afficher la classe énergie et la classe climat du DPE, de A à G, avec l’estimation des dépenses annuelles d’énergie ; pour une maison classée F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive » est obligatoire (Source). Commandez donc le DPE avant de publier.

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Bien recevoir les visites

Avant chaque visite, ouvrez grand les fenêtres un moment, allumez toutes les lumières, mettez le chauffage à une température agréable l’hiver. Rangez la vaisselle, sortez la poubelle, éloignez les animaux.

Laissez le visiteur circuler sans le suivre pas à pas, et ayez à portée de main les factures des travaux, les derniers avis de taxe foncière et les diagnostics : un vendeur qui répond tout de suite rassure.

Vendre avec ou sans agence

Avec une agence

L’agent se charge de l’estimation, des photos, de la diffusion, du tri des acheteurs et des visites. Il agit par un mandat écrit, de trois sortes (Source) :

• le mandat simple : vous pouvez confier la vente à plusieurs agences et continuer à chercher vous-même ; seule celle qui vend est payée ;
• le mandat exclusif : une seule agence, et vous ne pouvez plus vendre vous-même ; il comporte une période irrévocable de trois mois, puis se résilie en prévenant quinze jours à l’avance par lettre recommandée ;
• le mandat semi-exclusif : une seule agence, mais vous gardez le droit de trouver votre acheteur.

Les honoraires figurent dans le mandat. Comparez-les d’une agence à l’autre.

Sans agence, par vous-même

Vendre entre particuliers vous évite les honoraires et vous laisse la main sur les visites et la négociation. En échange, tout repose sur vous : l’estimation, l’annonce, les appels, le tri des curieux et des acheteurs qui n’ont pas de financement.

Les risques tiennent surtout aux papiers. La promesse de vente peut être rédigée entre particuliers, mais aussi par un notaire, un avocat ou un agent (Source). Sans agence, nous vous conseillons de la faire rédiger par un notaire : c’est là que se glissent les oublis (conditions suspensives, dépôt de garantie, diagnostics manquants). De toute façon, la vente définitive se signe chez le notaire, par un acte authentique obligatoire ; il vérifie la situation du bien, puis fait publier la vente. Vendeur et acheteur peuvent avoir chacun le leur sans payer davantage, les frais sont alors partagés entre eux (Source).

Les diagnostics à réunir

Le vendeur fournit un dossier de diagnostic technique, établi par un diagnostiqueur certifié et joint à la promesse ou à l’acte de vente (Source). Pour une maison, il comprend selon les cas :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE), et un audit énergétique si la maison est classée E, F ou G ;
• le plomb, si la maison date d’avant le 1er janvier 1949 ;
• l’amiante, si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 ;
• l’électricité et le gaz, si l’installation a plus de 15 ans ;
• les termites, dans les zones délimitées par arrêté ;
• l’assainissement, si la maison n’est pas raccordée au tout-à-l’égout ;
• l’état des risques naturels et technologiques, et selon le lieu le bruit des aéroports et la mérule.

Commandez-les tous en une fois, dès la décision de vendre : l’annonce doit afficher les classes du DPE, et l’acheteur vous demandera le reste à la première offre sérieuse.

FAQ

Quels documents fournir pour vendre sa maison ?

Outre le dossier de diagnostics présenté plus haut, préparez votre titre de propriété, les derniers avis de taxe foncière, les factures et garanties des travaux réalisés, les plans si vous les avez, et vos pièces d’identité. Votre notaire vous remettra sa liste précise : mieux vaut la demander dès la mise en vente, pour que rien ne manque le jour de la promesse.

Combien de temps l’acheteur peut-il se rétracter ?

Un acheteur particulier dispose de 10 jours calendaires pour se rétracter après la signature de la promesse ou du compromis. Le délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l’acte (Source). Pendant ce temps, la vente n’est pas acquise : attendez la fin du délai avant de vous engager ailleurs.

Faut-il payer un impôt sur la plus-value en vendant sa maison ?

Pas s’il s’agit de votre résidence principale : la plus-value réalisée est exonérée (Source). Pour une résidence secondaire ou une maison louée, elle est en principe imposable ; demandez à votre notaire de faire le calcul avant de fixer votre prix.